Россия
С июня прошлого года до настоящего момента ключевая ставка уже снизилась с 21 до 15% годовых. В одном из последних решений регулятор повторно сократил ее на 0,5 процентного пункта, подтвердив курс на осторожное смягчение политики при сохранении контроля над инфляцией. По базовым прогнозам, которые озвучиваются как самим регулятором, так и крупными аналитическими центрами, к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься до диапазона 12–13%, а в отдельных сценариях – до 12%. Аналитики инвестиционных подразделений крупных банков ожидают ступенчатое снижение: в течение года ставка может постепенно перейти от текущих 15% к отметкам около 12–13% к декабрю, при этом на отдельных заседаниях возможны паузы в смягчении, если инфляция будет замедляться не так быстро. Такой сценарий предполагает, что регулятор будет ориентироваться на устойчивое приближение инфляции к целевому уровню около 4%, избегая резких шагов по ставке. В более консервативных оценках допускается, что ставка может дольше удерживаться выше 13%, если внешние или бюджетные факторы усилят давление на цены.
Снижение ключевой ставки создает базу для удешевления рыночной ипотеки, но передача этого эффекта на конечного заемщика происходит с лагом и не в полном объеме. По оценке «Эксперт РА», даже при смягчении политики регулятора в 2026 году рынок не выйдет на «дешевую» ипотеку прежних лет: в базовом сценарии средняя ставка по рыночным программам к концу года способна опуститься примерно до 15–16% годовых. В начале 2026 года, по данным специализированных сервисов и «Дом.РФ», средние ставки на новостройки и готовое жилье находились вблизи 20% годовых или немного ниже, что фактически ограничивало спрос в рыночном сегменте. Аналитические центры, в том числе «Дом.РФ» и профильные медиа, указывают, что заметного скачкообразного удешевления в первой половине года ждать не стоит: банки сохраняют жесткую риск‑политику и осторожно пересматривают условия кредитования. По их оценкам, в среднем по рынку ставки будут снижаться постепенно, оставаясь в первой половине 2026 года выше 18% годовых и лишь во втором полугодии устойчиво закрепляясь ниже 17–18%. Прогнозы сходятся в том, что массовая доступность ипотеки для широкой аудитории возможна лишь при ставках ближе к 12%, чего в 2026 году достичь, по мнению большинства экспертов, не удастся.
На фоне ограничений посемейной ипотеке и перехода к дифференцированным ставкам ключевой вопрос для заемщиков – как будет вести себя стоимость льготных кредитов. В аналитических обзорах отмечается, что даже при повышении ставок для части семей льготные программы по‑прежнему останутся дешевле рыночных. По оценке ряда экспертов, при базовом сценарии снижения ключевой ставки в 2026 году ставки по льготной ипотеке могут находиться в диапазоне около 8,5–10% годовых, в зависимости от категории заемщиков и количества детей. В более оптимистичных прогнозах, где предполагается более быстрое снижение ключевой ставки до уровня около 11–12%, льготные программы могут подешеветь до 6,5–8% годовых, что способно поддержать спрос в сегменте новостроек даже после ужесточения условий семейной ипотеки. Однако часть аналитиков подчеркивает, что основной тренд 2026 года – постепенное сокращение доли льготных программ в структуре новых выдач и смещение акцента в сторону рыночной ипотеки. Это означает, что для многих семей вопрос доступности жилья все больше будет зависеть именно от динамики рыночных ставок, а не только от параметров госпрограмм.
Агентство «Эксперт РА» ожидает, что в 2026 году объем выдачи ипотечных кредитов может вырасти на 15–20% по сравнению с 2025 годом и превысить 5 трлн рублей. Основными драйверами станут постепенное снижение ставок по рыночным продуктам и расширение операций по рефинансированию ранее выданных более дорогих кредитов.
При этом эксперты предупреждают, что даже при улучшении условий ипотека не станет «дешевой» для всех: рост среднего чека, удлинение сроков и высокие требования к первоначальному взносу будут по‑прежнему сдерживать часть потенциального спроса.
Аналитики сходятся во мнении, что оживление рынка станет заметным уже при ставках около 16–17% годовых, когда часть отложенного спроса начнет реализовываться в ожидании дальнейшего снижения и возможного последующего рефинансирования. В то же время сценарии, в которых ключевая ставка задержится выше 13–14% или инфляция окажется выше ожиданий, могут привести к более медленному снижению ставок по ипотеке и сохранению текущей «дорогой» ипотеки дольше, чем планируется. В таком случае эксперты не исключают роста доли просроченной задолженности и более осторожной политики банков в отношении заемщиков с высокой долговой нагрузкой.
