Что такое рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция, подводные камни

Рефинансирование ипотеки в банках – выгодное банковское предложение. С помощью него можно существенно снизить кредитную нагрузку. Но работает предложение не всегда – нужно знать, в каких ситуациях рефинансирование принесет экономию, а в каких – нет. Мы расскажем, какие подводные камни есть у услуги и когда ее стоит оформлять.

Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами?

Рефинансирование, или перекредитование – это «реанимация» старого займа. В случае с ипотекой – старого жилищного кредита. То есть это оформление нового ипотечного займа, но на более выгодных условиях. Подписать новый договор можно в стороннем банке, а также в той финансовой организации, где деньги на недвижимость были выданы изначально.

Что дает эта операция? В чем суть рефинансирования ипотеки? В том, что с ее помощью можно:

• снизить процентную ставку;
• увеличить срок выплат, чтобы уменьшить ежемесячную нагрузку;
• объединить несколько банковских долгов в один, чтобы не путаться с днями погашения;
• изменить валюту кредитования.

Чем отличается рефинансирование от реструктуризации ипотеки?

Рефинансирование – это новый кредит с новым договором. Отдельный продукт, не связанный с предыдущим. А реструктуризация – это изменение условий текущего займа.

Важное отличие:

• реструктуризация негативно влияет на кредитную историю клиента;
• рефинансирование не ухудшает КИ.

Почему так происходит? Дело в том, что реструктуризация проводится только в критических жизненных ситуациях – при увольнении, проблемах со здоровьем и т.д. То есть в тех ситуациях, когда клиент резко теряет платежеспособность. В этих случаях банк может пойти на встречу и изменить условия, прописанные в договоре. Может снизится процентная ставка, увеличится срок выплат, а также могут быть оформлены «кредитные каникулы». В период «каникул» клиент не погашает основную сумму долга, только проценты. Чтобы банк согласился провести реструктуризацию, нужно документально подтвердить трудную финансовую ситуацию.

С рефинансированием дело обстоит по-другому. Эту операцию можно проводить в любой ситуации. Толчком для оформления служит не критическое финансовое положение, а желание платить меньше, если на банковском рынке появились более выгодные предложения.

Читайте также: Рефинансирование и реструктуризация — в чем разница?

Какой ипотечный кредит можно рефинансировать?

Рефинансировать можно не все виды ипотеки. Однозначно нельзя совершить перекредитование военной ипотеки и кредит на недвижимость, оформленный с привлечением средств материнского капитала. Остальные льготные предложения по ипотеке с государственным субсидированиям переоформить можно.

Для того, чтобы совершить перекредитование, нужно соответствовать некоторым требованиям банка. Что нужно для рефинансирования ипотеки?

• по текущему кредиту не должно быть задолженностей. Как минимум, не должно быть просрочек за последние 12 месяцев. Если были задержки в выплатах, банк может отклонить заявку;
• действующая ипотека не должна быть реструктуризирована;
• обращаться за новой ипотекой можно не раньше, чем через полгода после первой выплаты. И не позже, чем три месяца до последней выплаты. Более того, есть ограничения и по выплаченной суммы. Как правило, она не может быть меньше, чем 20% долга.

В каких ситуациях лучше оформить рефинансирование ипотеки в 2024?

Перекредитование выгодно в том случае, если есть реальная выгода от этой операции. То есть нужно понять, сколько денег можно сэкономить, если оформить новый жилищный займ. Для этого на сайтах кредитно-финансовых организаций работают онлайн-калькуляторы.

В каких случаях точно стоит оформлять рефинансирование?

• Когда процентная ставка ниже текущей как минимум на 2%;
• в начале срока – если выплаты аннуитетные, в середине срока – если выплаты дифференцированные.

Перед тем, как оформлять заявку, нужно ответить на несколько вопросов:

• достаточно ли большая разница в процентных ставках?
• какие дополнительные расходы придется понести при оформлении новой ипотеки (комиссии за оформление, новая страховка и т.д.)?
• сколько прошло времени после оформления?

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Преимуществ у перекредитования ипотечного кредита гораздо больше, чем недостатков.

Плюсы – что дает рефинансирование ипотеки:

• уменьшение кредитной нагрузки. Снижается размер ежемесячных выплат за счет уменьшения процентной ставки или за счет увеличения срока. Второй вариант гораздо хуже, потому что итоговая переплата увеличивается;
• снятие обременения с объекта недвижимости. Некоторые банки предлагают перевести ипотеку в разряд обычного потребительского займа. В этом случае квартиру потом проще продать или подарить – разрешение банка будет не нужно;
• изменение валюты выплат. На фоне существенных курсовых изменений это большой плюс;
• улучшение качества обслуживания. Новый банк может предложить комплекс бонусов – более удобную схему оплаты, отсутствие дополнительных комиссий, погашение других кредитов и т.д.

Рефинансирование ипотеки – в чем подвох? Минусы:

• возможны дополнительные траты на переоформление займа;
• бюрократические сложности – нужно будет снова собирать полный пакет документов;
• небольшая выгода при невыгодных условиях – в ситуации, когда процентная ставка отличается незначительно.

Пошаговая инструкция – что делать при рефинансировании ипотеки?

Что нужно делать желающему переформатировать ипотеку:

1. Обратиться за консультацией в ту кредитно-финансовую организацию, которая предлагает выгодные условия.
2. Собрать необходимые документы. Перечень будет зависеть от банка, но стандартный набор такой: паспорт, письменная или онлайн-заявка, справка о доходе, СНИЛС, документы из другого банка с выпиской со счета и другими деталями соглашения.
3. Подать документы вместе с заявлением и подождать обработки информации от банковской организации. Решение будет вынесено в течение 2-5 дней. Если это согласие, то оно будет действительным около 120 дней. За этот период нужно решить все вопросы с предыдущей организацией, которая выдала жилищный кредит.
4. Получить разрешение от первоначального банка на передачу залогового объекта.
5. Если разрешение получено, необходимо предоставить документы на залоговую недвижимость.
6. Следующий этап – изучение и подписание нового письменного соглашения. После подписания деньги переводятся в счет погашения старого долга.
7. После этого нужно изменить залогодержателя.
8. Финишная прямая – оформление нового страхового полиса на залоговый объект. Банк может попросить заключить договор и на добровольное страхование жизни и здоровья. При отказе условия кредитования ухудшаться.
9. Все, рефинансирование оформлено. Теперь нужно только вовремя платить за ипотеку.

Почему банк может отказать в рефинансировании ипотечного кредита?

Самые популярные причины для отказа:

• просрочка платежей в текущей ипотеке;
• плохая кредитная история;
• низкая платежеспособность;
• отсутствие полного набора документов для оформления;
• незаконная перепланировка квартиры или дома;
• существенное падение цен на рынке недвижимости и конкретного залогового объекта;
• отказ от добровольного страхования жизни и здоровья;
• критичные изменения в составе семьи кредитополучателя. Например, супруги, которые выступали созаемщиками, развелись и не разделили официально имущество;
• использование материнского капитала при покупке или строительстве квартиры или дома.

В каком банке выгодные предложения по перекредитованию ипотеки?

Ответ на вопрос «рефинансирование ипотеки – с чего начать?» – с поиска подходящего банка и предложения. Нужно опираться не столько на рейтинги банков и отзывы по их работе, сколько на характеристиках ипотеки. Мы собрали самые выгодные предложения среди российских кредитно-финансовых учреждений.

На что обратить внимание при рефинансировании ипотеки:

• на размер процентной ставки;
• на комиссии за оформление;
• на срок выплат;
• на оформление новой страховки или продление текущего полиса (оформление нового договора может повлечь дополнительные расходы).

Часто задаваемые вопросы