Что такое ипотека?
Слово «ипотека» у всех на слуху. Все примерно понимают, что такое ипотека, но не многие знают подробности. Какие законы с ней связаны, какие есть виды ипотеки, какие условия получения в банках, как оформить жилищный кредит. Давайте разбираться.
Определение понятия «ипотека»
Ипотека и кредит на жилье – это не равнозначные понятия.
Ключевое значение в определении ипотеки – это залог, а не кредит.
Появился термин «ипотека» в Древней Греции. Дословный перевод – «подпорка, подставка». Должник предоставлял имеющиеся во владении земельные участки в качестве залога тому, у кого взял деньги (столбы, которые ограничивали границы участка и назывались ипотекой). Ипотека являлась формой ответственности человека, который взял деньги у кредитора.
Суть ипотеки не изменилась и сегодня. Ипотека – это залог недвижимости, который необходим банку при кредитовании как гарантия выплат. В случае невозврата долга банк продает залоговое имущество и компенсирует расходы. Кредитополучатель сохраняет право использовать недвижимость, но теряет право продавать или дарить квартиру, дом или земельный участок.
Ипотеку можно взять не только на покупку жилья. Сделав залогом квартиру или дом, которая уже есть в собственности, можно оформить кредит на любые цели. Например, на ремонт, на образование, на крупные покупки и т.д.
Современная ипотека позволяет быть залогом разные виды недвижимости:
- квартиру;
- дом;
- земельный участок;
- гараж;
- долю в квартире или в доме.
Законодательство в области ипотечного кредитования
Главный документ, который регулирует ипотечные отношения, – Федеральный закон №102 «Об ипотеке», принятый в 1998 году. В нем описаны основания для возникновения ипотеки, указан полный список недвижимости для залога, перечислены данные, которые обязательно должны быть в ипотечном договоре. С 1998 годы было внесено много поправок, но до сих пор это основной документ об ипотеке. Перед тем, как взять ипотеку, рекомендуем ознакомиться с основными статьями закона.
Дополнительные законы, которые регулируют отношения, связанные с ипотечными кредитами:
- Федеральный закон «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» №135 от 29 июля 1998 года – он описывает подход к оценочному процессу недвижимости;
- Федеральный закон «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ» №218 от 13 июля 2015 года – в нем можно найти все о Едином государственном реестре (правила внесения сведений, пошлины за регистрацию, документы, необходимые для регистрации), о кадастровом учете;
- Федеральный закон «О кредитных историях» №218 от 30 декабря 2004 года – информация о бюро кредитных историй, о хранении и защите информации, о предоставлении кредитного отчета;
- Жилищный кодекс;
- Земельный кодекс.
Есть законодательные акты, в которых прописаны льготы и категории лиц, для которых они предназначены.
Виды ипотечных кредитов
Банки России создают большое количество предложений, чтобы удовлетворить спрос разных слоев населения.
Мы собрали основные виды ипотечных кредитов:
Классификация | Типы |
|---|---|
по залогу |
|
по объекту кредитования | |
по субъекту |
|
Самый выгодные условия ипотечного кредитования предлагаются тем, кто предоставляет в залог недвижимость, которая уже находится в собственности. В этом случае ставка будет ниже, а предоставляемый лимит больше.
Квартиры на первичном и вторичном рынке тоже предлагаются на разных условиях. Ставки для уже готового жилья ниже, потому что рисков с таким жильем меньше. Ведь квартира или дом уже можно точно оценить и даже продать в случае непогашения долга. А если кредит берется на строящееся жилье, то возможные проблемы в процессе стройке закладываются в цену ссуды.
Есть отдельная категория ипотеки со льготами – социальная ипотека. Она финансируется как из средств федерального бюджета, так и из средств местных бюджетов. Главные претенденты на государственные субсидии и специальные условия кредитования:
Условия ипотеки в банках России
Основные параметры жилищного кредита – первоначальный взнос по ипотеке, процентная ставка, срок выплат – указываются в описании кредита, но точные цифры устанавливаются только после индивидуальной консультации.
Условия кредита зависят от:
- размера заработной платы;
- от стоимости недвижимости;
- от желаемой суммы кредита.
Максимальный период кредитования – 30 лет. Первоначальный взнос колеблется в пределах 15-40% от стоимости жилья.
Обязательным условием является страхование ипотеки. Стоимость страхового полиса можно включить в тело кредита или заплатить отдельно. Второй вариант гораздо выгоднее, так как не нужно будет переплачивать проценты банку.
В случае ипотеки на вторичное жилье банк может обязать оформить и другую страховку – на случай потери прав на недвижимость.
Потому что бывают ситуации, когда появляются родственники, предъявляющие права на долю в недвижимости.
Банк может предложить дополнительно застраховать жизнь и здоровье клиента. Отказ или согласие не повлияют на подтверждение заявки, но повлияют на условия кредитования, особенно на ставки по ипотеке.
Основные требования банков к кредитополучателям:
- возраст от 18 лет до 60-65;
- гражданство РФ;
- регистрация в регионе, где работает банк;
- официальное трудоустройство и стаж на последнем рабочем месте как минимум 6 месяцев;
- хорошая кредитная история.
Банки дополнительно предлагают оформить рефинансирование ипотеки, или перекредитование, если клиента не устраивают первоначальные условия. С помощью рефинансирования можно:
- снизить ипотечную ставку;
- увеличить или уменьшить срок выплат для изменения кредитной нагрузки;
- изменить валюту договора;
- объединить несколько долгов в один, чтобы иметь один день выплат и не опаздывать с платежами.
Совершить рефинансирование можно как в стороннем банке, так и в той организации, где подписывался договор.
Как оформить кредит на жилье?
Первая стадия – тщательный выбор предложения. В первую очередь нужно рассмотреть варианты банка, который начисляет зарплату. Если на примете есть определенная квартира или дом, можно спросить у застройщика, с какими банками он сотрудничает.
Внимательно изучите условия предоставления ипотечного кредита (вплоть до способов погашения долга). Обратите внимание в том числе на тип расчета платежей – аннуитетный или дифференцированный. От этого зависит сумма переплата. Для расчетов можно воспользоваться кредитными калькуляторами онлайн.
Далее стоит заняться подбором недвижимости. Если ипотека льготная, то поиск может сузиться, так как кредитуются только определенные дома и квартиры. Этот этап можно и отложить, потому что банки дают время на подбор жилья. Но поиск недвижимости может затянуться, поэтому лучше обращаться в банк с уже определенным предложением.
После подбора жилья необходимо обратиться с заявлением в банк. Это можно сделать онлайн или в отделении банка. Заявка содержит базовые сведения – личные данные, контактный телефон, сведения о желаемых параметрах кредита (сумма и срок).
Банк обрабатывает информацию и дает предварительный ответ – одобрение или отказ.
В случае одобрения нужно подавать документы и оставлять более подробную информацию о себе. Из документов обязательно понадобится паспорт, справка о составе семьи, справка 2-НДФЛ или по форме банка, военный билет (мужчинам призывного возраста), документы на недвижимость. Все остальные документы нужны по запросу банка в индивидуальном порядке.
Последний этап – оформление страховки, подписание договора и регистрация недвижимости в Едином государственном реестре.
Ипотеку можно погасить досрочно без штрафных санкций со стороны банка.
Главное – уведомить финансовое учреждение заранее (за 30 дней до полного погашения).
После последней выплаты нужно обязательно взять справку о полном расчете с долгом.
Краткий алгоритм действий:
- Выбор банка.
- Выбор недвижимости.
- Подача заявки в банк.
- Подготовка документов.
- Оплата страховки.
- Подписание договора.
Рекомендуем еще
Вторичное жильё
Новостройка
Новостройка
Часто задаваемые вопросы
Ипотека представляет собой особый вид целевого кредита, направленный на приобретение объекта недвижимости или доли в нем. В качества залога выступает покупаемая жилплощадь. Заемщик не получает деньги на руки – они перечисляются продавцу напрямую. Социальная ипотека отличается от базовых программ более лояльными условиями: длительным сроком гашения, меньшим первоначальным взносом или его отсутствием, низкими процентными ставками. Однако участие в соцпрограммах доступно некоторым слоям населения:
- молодым семьям;
- многодетным семьям;
- военнослужащим;
- жителям сельской местности.
Военная ипотека – это накопительная система обеспечения жильем военнослужащих России. Социальная программа распространяется только на лица, проходящие службу в армии страны по контракту. На имя военнослужащего открывается накопительный счет. Каждый год государство перечисляет на него фиксированную сумму, которая периодически индексируется. Военнослужащий может копить деньги и купить недвижимость по окончанию карьеры в армии, либо приобрести жилье в рамках военной ипотеки через 3 года после открытия счета. Важно:
- средства, накопленные на счете, идут на первоначальный взнос, а после на ежемесячное погашение;
- при увольнении из армии ипотеку придется гасить самостоятельно.
