Как купить квартиру в ипотеку?
Ипотека – выгодное кредитное предложение для покупки собственного жилья. Процентная ставка меньше, чем у потребительского кредита, большой финансовый лимит и возможность получить государственные субсидии. Как купить квартиру в ипотеку? Давайте разберемся с алгоритмом действий, со списком необходимых документов и с подводными камнями процесса.
Покупка квартиры в ипотеку – пошаговая инструкция
Оформление жилищного кредита – трудоемкий процесс. Придется подготовить много документов и выполнить много действий, чтобы добиться конечного результата. Чтобы было проще сориентироваться, мы подготовили подробную инструкцию.
- Для начала нужно определиться, какая недвижимость и в каком районе нужна. Не обязательно на этом этапе искать конкретную квартиру или дом – это можно сделать позже. Важно понимать, какой тип недвижимости нужен, чтобы решить, что брать в банке. Потому что есть разные виды ипотеки с разными условиями кредитования – покупка строящегося жилья, готового, вторичного, доли в квартире и т.д.
- Следующий шаг – подготовка документов для банка. Нужны будут личные документы и бумаги на недвижимость от застройщика или продавца.
- После нужно заказать у специализированного агентства оценку жилья, которое собираетесь купить.
- Обработка данных и ответ от банка – подтверждение или отказ.
- Обсуждение условий кредитования с банком и составление предварительного договора. На основе документов банк делает индивидуальное предложение клиенту – процентную ставку, финансовый лимит, способ перечисления денег, бонусы и т.д.
- После согласования проекта договора нужно обязательно оформить страховку на залоговый объект.
- Следующий этап – проведение сделки. Что это значит? Это значит, нужно подписать кредитный договор и договор купли-продажи. Одновременно банк переводит деньги за жилье.
- Регистрация сделки – государственная регистрация соглашения и оформление обременения на недвижимость
Чтобы понять, как правильно купить квартиру в ипотеку, давайте остановимся на каждом этапе отдельно.
Выбор недвижимости
На что нужно обращать внимание при выборе недвижимости до того, как взять ипотеку на квартиру?
- на тип жилья – новостройка или вторичка;
- на расположение – город, отдаленность от города, и т.д.;
- площадь;
- максимально приемлемая стоимость.
Если выбрали новостройку, то нужно узнать у владельцев, аккредитован ли дом банком. Аккредитация – это разрешение от кредитной организации на получение ипотеки для конкретного дома. Это значит, что все требования банка к дому соблюдены и можно без проблем получить деньги на покупку. Обратите внимание: аккредитацию получает не застройщик, а сам многоквартирный дом.
Если аккредитации нет, нужно выяснить, по какой причине, – застройщику отказали или заявка просто еще не была подана. Если в заявке отказали, можно выбрать другой дом или другой банк.
Если с разрешением все в порядке, то можно передать застройщику контакты банковского менеджера. При условии, что ипотека уже одобрена. Так можно облегчить процесс получения жилищного кредита. Застройщик может предоставить документы напрямую в банк.
Если хотите купить вторичное жилье, узнайте у банка требования к недвижимости. Чаще всего это:
- год постройки дома не старше 1980-го;
- многоэтажность;
- небольшая степень износа материала стен и перекрытий всего дома;
- согласованные перепланировки.
При покупке квартиры у физического лица тщательно проверьте все правоустанавливающие документы. Если есть сомнения по поводу мошенничества ,то лучше обратиться за консультацией к риелтору или юристу.
Выбор банка
Перед тем, как купить квартиру через ипотеку, нужно изучить репутацию банков, отзывы о работе и рейтинги организации. В первую очередь рассмотрите банковское учреждение, которое выдает зарплату. Зарплатным клиентам всегда предлагают более выгодное предложение в отношении процентной ставки, лимита и периода выплат.
Но лучше все-таки ориентироваться не на конкретное банковское учреждение, а на выгодное предложение жилищного кредита.
Сбор документов
Какие бумаги нужно собрать, зависит от того, первичное или вторичное жилье вы выбрали. Но есть и базовый «костяк», который будет актуален для всех типов недвижимости:
- заявка с указанием персональных данных;
- паспорт гражданина РФ;
- СНИЛС,
- справка о размере зарплаты;
- свидетельство о браке или о рождении детей;
- разрешение от органов опеки, если в семье есть несовершеннолетний ребенок.
Дополнительные документы для новостройки:
- договор участия в долевом строительстве;
- проект договора уступки прав требования с указанием банковских реквизитов для перевода средств.
Некоторые дополнительные документы могут быть запрошены банком в индивидуальном порядке.
Документы для покупки вторичного жилья:
- договор купли-продажи или свидетельство о праве наследования – любой законный правоустанавливающий документ;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт на покупаемую квартиру;
- отчет о независимой оценке жилья (не все банковские учреждения требуют такую бумагу).
Точный список всех необходимых бумаг можно попросить у менеджера банка, в котором клиент получил одобрение.
Оценка недвижимости
Зачем нужен этот этап? Так банк узнает о реальной рыночной стоимости квартиры и может рассчитать сумму кредита и другие параметры.
При оценке жилья учитываются:
- расположение;
- площадь;
- инфраструктуру;
- количество комнат.
Все эти параметры подробно расписываются в отчете для банка. В оценке жилья не учитывается стоимость мебели и бытовой техники, которая покупается вместе с квартирой.
Кстати, кредитные организации принимают данные не от всех агентств. Поэтому лучше заранее узнать у ипотечного менеджера, куда можно обратиться.
Агентство ориентируется на цены похожих квартир в заданном районе. Стоимость самого отчета разная. Цифры будут варьироваться в зависимости от региона РФ и от площади жилья, которое нужно оценить.
Страхование квартиры
Ипотечное страхование может быть обязательным и добровольным. Обязательная часть – оплата полиса на залоговый объект. От такого страхования отказаться нельзя. Банку важно сохранить залог, поэтому без полиса деньги на жилье перечислены не будут.
Один из советов, как выгодно взять ипотеку на квартиру, звучит так – оформить добровольное страхование. Оно улучшает условия кредитования. Например, увеличивает лимит или снижает процентную ставку. Застраховать добровольно можно:
- жизнь и здоровье;
- потерю трудоспособности.
Если после подписания договора вы пожалели об оплате добровольного полиса, от него можно отказаться. Но только в «период охлаждения». То есть в 14-дневный срок после заключения соглашения.
Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, то застраховать объект нужно перед подписанием договора. Если квартира в новостройке, то полис оформляется, когда квартира достроена и сдана. Это может произойти через несколько месяцев после заключения соглашения.
При наступлении страхового случая деньги получает не кредитополучатель, а банк. За счет этих средств погашается ссуда.
Чтобы сэкономить на полисе, лучше обратиться сразу в несколько агентств и попросить рассчитать стоимость страхования. И выбрать оптимальный вариант по соотношении цены и опций.
Регистрация сделки
После подписания кредитного договора с банком нужно обязательно зарегистрировать сделку. Для этого нужно обратиться в госорганы. Сделать это можно дистанционно или офлайн.
Электронная сделка ничем не уступает приходу в офис МФЦ. Но значительно экономит время на прохождение процедуры. Онлайн регистрация проходит в сроки от 1 до 5 дней. Справка об удачном завершении процедуры приходит на электронную почту.
Те сделки, которые нуждаются в нотариальном заверении, можно провести только офлайн в МФЦ.
Пошаговая инструкция – как купить квартиру в ипотеку и зарегистрировать сделку в МФЦ:
- Для ускорения процедуры лучше записаться на прием заранее.
- Подать документы в МФЦ.
- Получить опись с ориентировочной датой регистрации.
- Получить зарегистрированные документы через несколько дней.
Советы, как купить новую квартиру в ипотеку
Советы для успешного получения жилищного кредита:
- указывайте достоверную информацию в заявке на кредит;
- перед обращением в банк определитесь с типом недвижимости. Проверьте, чтобы выбранная новостройка имела аккредитацию банка. А в случае со вторичкой, чтобы недвижимость подходила под требования банка.
- если сделка купли-продажи проходит с физическим лицом, привлеките специалиста для проверки документов;
- узнайте у местной администрации, можете ли вы получить субсидии на погашение ипотеки.